Una risposta, seppur parziale, al disagio abitativo, al fine di soddisfare il diritto all'abitazione per tutti, è data dall'edilizia residenziale pubblica, ossia da interventi miranti a favorire la locazione o la proprietà a protezione delle famiglie economicamente più svantaggiate. Come indicato nella parte normativa dell'introduzione, l'azione pubblica si concretizza essenzialmente nella concessione di finanziamenti agevolati, o contributi a fondo perduto, a favore di soggetti pubblici e privati - comuni, Ater (Nota 1), persone fisiche, imprese di costruzione e cooperative edilizie - al fine di integrare il patrimonio immobiliare abitativo esistente mediante la realizzazione e il recupero di alloggi da destinare alla locazione a canone sociale o moderato, ossia sensibilmente inferiore rispetto ai parametri di mercato, oppure da cedere in proprietà a prezzo convenzionato.
In questo capitolo si presenta un'analisi del patrimonio abitativo gestito dalle Aziende territoriali di edilizia residenziale (Ater) del Veneto, nonché di alcune caratteristiche delle persone che vi abitano. Si fa riferimento agli alloggi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata (e.r.p.), ossia a totale o prevalente carico della Regione da concedere esclusivamente in locazione a canone sociale a persone particolarmente svantaggiate dal punto di vista economico, in base ai criteri definiti dalla L. R. n. 10 del 1996 "Disciplina per l'assegnazione e la fissazione dei canoni degli alloggi di edilizia residenziale pubblica".
All'assegnazione degli alloggi si provvede mediante pubblico concorso indetto di norma annualmente dai singoli comuni e ne possono beneficiare le famiglie di cittadini italiani o stranieri, che risiedono o svolgono un'attività lavorativa esclusiva o principale nel comune cui si riferisce il bando di concorso, in situazioni di disagio abitativo e in difficoltà economica, ossia con reddito convenzionale annuo non superiore alla soglia fissata per legge, che al 1° gennaio 2010 è di 23.352,00 euro all'anno per un nucleo familiare di due componenti (Nota 2).
Tale patrimonio non costituisce la totalità degli alloggi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata esistenti sul territorio, ma ne rappresenta una buona parte, circa il 90% secondo una prima stima effettuata dall'Unità di Progetto Edilizia Abitativa della Regione Veneto nel 2010 (Nota 3). Le Ater infatti gestiscono sia alloggi di loro proprietà sia di proprietà dei comuni, mentre rimangono esclusi gli immobili che i comuni amministrano in proprio o per mezzo di aziende municipalizzate, e non quindi tramite l'Ater.
I dati cui si fa riferimento sono raccolti presso le singole Ater dall'Osservatorio Regionale sulla Casa (artt. 3 e 4 della L.R. 10/1995) dell'Unità di Progetto Edilizia Abitativa. L'origine amministrativa di tale flusso informativo richiede uno sforzo importante e continuativo da parte di tutti i soggetti coinvolti per avere dati di qualità. Apprezzabili sono i progressi raggiunti negli anni, grazie ad una proficua collaborazione e un percorso condiviso che fanno ben sperare per ulteriori miglioramenti in futuro. Vengono di seguito riportati i risultati solo per quelle variabili che presentano, dopo numerosi e approfonditi controlli, un elevato grado di affidabilità.

Nel 2010 gli alloggi gestiti dalle sette Ater del Veneto sono 39.540, la maggioranza (85,7%) è di proprietà delle stesse, il restante è amministrato per conto dei comuni. L'Ater di Venezia e di Padova gestiscono il 24,3% e il 22,9% di questo patrimonio immobiliare, Treviso, Verona e Rovigo rispettivamente il 13,9%, il 13,4% e il 10,8%, mentre Vicenza e Belluno arrivano al 10,5% e al 4,2%.
Gli alloggi si trovano in fabbricati delle più diverse tipologie: da edifici con meno di quattro appartamenti ai grandi condomini anche con oltre 100 alloggi. La tipologia più frequente è l'alloggio in condomini con almeno 10 unità, che copre il 58,5% dei casi a livello complessivo delle sette Ater, quota tra l'altro in leggero aumento in questi anni, ad eccezione che per Verona. Da segnalare però che a Belluno e Rovigo prevalgono invece alloggi in edifici più piccoli, con un numero di unità immobiliari compreso tra 4 e 10. (Figura 9.1.1)
Il patrimonio abitativo e.r.p. gestito dalle Ater corrisponde in Veneto a 8 alloggi per 1.000 abitanti; le province di Padova, Venezia e in particolar modo di Rovigo si collocano ben sopra la media regionale, contando quest'ultima 17,3 alloggi per mille residenti. Bisogna ricordare però che la gestione degli alloggi e.r.p. da parte delle Ater è differenziata nel territorio, visto che a livello provinciale diversa è la quota dei comuni che amministra in proprio il patrimonio immobiliare, non delegando all'Ater di riferimento.
Rispetto al 2007, il numero degli alloggi è in diminuzione del 4,8%, ciò nonostante, alcune Ater incrementano il proprio patrimonio abitativo, Verona addirittura del 5,9%, un po' meno Vicenza e Belluno. Venezia invece registra il decremento più marcato, del 16,9%, pari quasi a 2.000 unità. Per tutte le Ater si può comunque notare un rinnovamento del patrimonio degli alloggi: vengono ceduti i più datati per assumere la gestione di alloggi nuovi o comunque di recente costruzione. (Tabella 9.1.1)
Il 40,7% degli alloggi si trova nei capoluoghi di provincia, in calo del 10,7% dal 2007, anche se la situazione è diversificata tra le Ater: a Padova il capoluogo concentra la metà e anche oltre del patrimonio immobiliare, più bassa la quota nelle restanti province fino ad arrivare a Vicenza con il 29,4%. In alcune Ater, come Treviso, Padova, Verona e soprattutto Venezia, la diminuzione di alloggi dal 2007 è più marcata nel capoluogo rispetto all'intera provincia. Tuttavia, anche in questi casi, si continua a garantire nei capoluoghi un indice di copertura sempre più alto rispetto a quanto si verifica nei contesti di minore dimensione, attestandosi su 16 alloggi e.r.p. ogni mille residenti. D'altra parte proprio nei comuni maggiori e densamente abitati il disagio abitativo è più grave e più diffuso. (Tabella 9.1.2)
A livello regionale il 92,9% degli alloggi (ossia 36.727) risulta occupato, la stessa percentuale di quattro anni prima. A Belluno e Padova si supera il 95%, mentre si segnala per l'Ater di Treviso una diminuzione consistente dal 2007 della quota di alloggi occupati.
Sul motivo della sfittanza, occorre specificare che solo tre Ater hanno risposto indicando una motivazione per il 47,8% degli alloggi non occupati nel 2010 (ossia 1.343 su 2.809). La maggior parte degli immobili risulta sfitto per lavori di riatto (61,7%), vale a dire che sono in attesa o in corso di ristrutturazione o manutenzione; per il 20% si tratta di alloggi sistemati e in attesa di assegnazione, mentre l'11,4% non è disponibile all'assegnazione perché in corso di demolizione o di vendita. Il rimanente 7% è sfitto per altri motivi non specificati. (Figura 9.1.2)
I cittadini accolti negli alloggi Ater sono 87.211, in media 2,4 persone per abitazione, con a disposizione circa 39 mq a testa. Treviso si distingue per un maggiore affollamento, visto che le famiglie ospitate sono generalmente più numerose e lo spazio di cui può godere ogni persona si riduce a 26,5 mq, comunque nel rispetto delle indicazioni previste nella normativa. In proposito la L.R. n.10 del 1996 stabilisce che l'assegnazione degli alloggi avvenga, ove possibile, garantendo alcuni parametri relativi alla superficie utile. Ad esempio, un alloggio per una persona deve essere almeno di 46 mq, di 60 mq se gli inquilini sono due e di 70 mq per i nuclei familiari di tre componenti. Le famiglie di cinque o più persone devono disporre di oltre 110 mq.
Anche se la maggior parte degli alloggi (il 63,2%) è occupato da nuclei familiari di uno o due componenti, vi sono famiglie molto numerose (anche con dieci persone) e nel 4% delle famiglie risultano esserci tre o più figli a carico. D'altra parte nell'assegnazione delle unità immobiliari in base alla normativa sono privilegiati i nuclei familiari con anziani, anche soli, le coppie giovani e le famiglie numerose, composte da cinque e più persone, oltre ad altre situazioni più fragili, come i genitori soli con minori a carico o le famiglie con persone disabili o non autosufficienti. Rispetto al 2007 la distribuzione degli alloggi per numero di componenti vede poche differenze.
Nel 32,8% dei casi gli alloggi sono occupati da persone che vivono da sole, di queste il 74,5% ha più di 60 anni e uno su quattro supera addirittura gli 80 anni (sono 2.983 persone). Nelle Ater di Venezia, Padova e Treviso la quota di persone molto anziane tra le persone sole è un po' superiore alla media regionale, pari al 24,8%. (Tabella 9.1.3)
La determinazione del canone di locazione avviene in base al reddito, come indicato nell'art. 18 della L.R. 10/1996. Sono previste varie fasce di reddito a seconda della situazione economica della famiglia (Allegato 1) : nell'area di protezione rientrano le famiglie in maggiore difficoltà, per le quali il canone non può superare il 6% del reddito imponibile o comunque il 50% dell'Equo Canone; segue l'area sociale, che prevede affitti che vanno dal 75% al 120% dell'Equo Canone, quindi l'area di decadenza, dove l'affitto massimo è del 250% dell'Equo Canone.
Per i 36.199 alloggi per cui negli archivi è indicato un canone (il 98,6% degli alloggi occupati), complessivamente ogni mese si ricevono più di 4 milioni e 400.000 euro, con una media mensile di 120 euro per alloggio gestito, in lieve aumento rispetto al 2007. Le Ater di Treviso, Rovigo e Venezia mediamente incassano meno per alloggio (105 euro), mentre a Belluno si arriva a 152 euro.
L'ammontare mensile dei singoli canoni è abbastanza eterogeneo, con il 36,2% compreso tra i 20 e i 100 euro e il 33,1% tra i 100 e i 200 euro. (Figura 9.1.3)
Alcune famiglie trovano difficoltà a pagare regolarmente l'affitto e nel 2010 sono 1.933 quelle in stato di morosità, il 6,2% delle famiglie per cui è disponibile l'informazione (ossia nell'85,5% dei casi). Secondo l'art. 22 della L.R. 10/1996 e successive integrazioni, la morosità superiore a quattro mesi nel pagamento del canone di locazione è causa di decadenza, che comporta la risoluzione del contratto e il rilascio immediato dell'alloggio. La morosità può tuttavia essere sanata entro 90 giorni dalla messa in mora, per non più di una volta nel corso dell'anno. In caso di situazioni limite, ossia quando il ritardo di pagamento del canone derivi da uno stato di disoccupazione o di grave malattia dell'assegnatario, l'ente gestore può concedere una proroga per il pagamento, segnalando nel contempo la morosità al comune, che dovrà verificare la possibilità di utilizzare il fondo sociale, previsto per gli assegnatari in grave difficoltà economica e sociale.
Le percentuali più alte di ritardo nei pagamenti si toccano nelle Ater di Rovigo (12,6%) e Belluno (11,5%), mentre il fenomeno è poco rilevante a Verona (0,2%) e Vicenza (0,9%). Per Venezia e Padova il dato è rispettivamente pari a 9,8% e a 4,3%.

Un'indicazione sul fabbisogno si ricava dall'elaborazione delle domande presentate dalle famiglie in risposta ai bandi di concorso emessi dai comuni in caso di disponibilità di alloggi e.r.p. da assegnare. I dati sono raccolti dalla struttura regionale Unità di Progetto Edilizia Abitativa.
Nel 2009 circa 16.200 famiglie hanno risposto ai bandi di concorsi indetti dai comuni, vivendo situazioni di disagio abitativo tali da avere i requisiti per potere accedere a un alloggio e.r.p.. Sono lo 0,8% delle famiglie residenti in Veneto, che si vanno ad aggiungere a quelle che già occupano alloggi e.r.p. (oltre 36 mila famiglie, pari all'1,8% del totale). Purtroppo la quasi totalità della domande rimane insoddisfatta, visto il numero esiguo di alloggi da destinare a questo fine, trovando risposta solo il 6,5% delle richieste.
Molto più forte il disagio abitativo vissuto dagli stranieri, tra i quali nell'ultimo anno la richiesta di alloggi e.r.p. è oltre tre volte superiore all'esigenza manifestata dalla popolazione nel suo complesso. (Tabella 9.2.1)
Si osservano differenze significative nel territorio regionale. La richiesta maggiore si ha nella provincia di Venezia, con circa 12 domande ogni 1.000 famiglie, seguono la provincia di Rovigo e di Vicenza. (Figura 9.2.1)
Anche la risposta che i territori riescono a dare non è uniforme. Tra le province con un livello di domanda più alto, e quindi con un più diffuso disagio abitativo, Padova e Vicenza si dimostrano meno capaci a risolvere il problema: nel 2009 vedono l'assegnazione di un alloggio rispettivamente il 3% e il 4% della famiglie ammesse in graduatoria, contro il 6,5% a livello regionale.
A Venezia, e in modo più evidente a Rovigo, la capacità di risposta è migliore, oltre la media regionale, pur nella limitatezza della consistenza del patrimonio di edilizia pubblica.
Più favorevole la situazione di Belluno che, a fronte di tassi di domanda più contenuti rispetto ad altri contesti, riesce a fornire una risposta maggiore (12%), migliorando di molto negli ultimi anni. Oltre a Belluno, solo Rovigo e Treviso dimostrano con il tempo di riuscire a soddisfare percentuali più alte di domande. (Figura 9.2.2)

1. Qual è la dimensione dell'offerta abitativa pubblica delle Ater?

   L'edilizia residenziale pubblica ha la finalità di favorire la locazione o la proprietà di alloggi a protezione delle famiglie economicamente svantaggiate. Gli interventi regionali si concretizzano nella concessione di finanziamenti agevolati o di contributi a fondo perduto a enti, persone fisiche o imprese mirati a potenziare il patrimonio abitativo da destinare alla locazione a canone sociale o moderato o da cedere in proprietà a prezzo convenzionato.
   In questo contesto rientrano anche le attività di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata, ossia relativamente ad alloggi a totale o prevalente carico della Regione da concedere esclusivamente in locazione a canone sociale a persone particolarmente svantaggiate dal punto di vista economico, in base ai criteri definiti dalla L. R. n. 10 del 1996 "Disciplina per l'assegnazione e la fissazione dei canoni degli alloggi di edilizia residenziale pubblica". Gran parte di questo patrimonio pubblico nel Veneto (90%) è gestito dalle sette Ater (Aziende territoriali per l'edilizia residenziale pubblica): nel 2010 si tratta di 39.540 alloggi, per la maggior parte di proprietà delle Ater stesse (86%); il rimanente è gestito dalle Ater per conto dei comuni. Il patrimonio abitativo gestito dalle Ater corrisponde a una media regionale di 8 alloggi per 1.000 abitanti, con notevole variabilità tra le sette province: da 4,8 di Vicenza a 17,3 di Rovigo. Il 40,7% del patrimonio Ater è ubicato nei comuni capoluogo di provincia (15,5 alloggi per 1.000 abitanti, con variabilità provinciale che va dal 6,8 di Verona al 26,6 di Rovigo). Va comunque tenuto presente che è variabile nelle province la quota di patrimonio gestito direttamente dai comuni.
   
   

2. Quanta domanda abitativa viene soddisfatta dalle Ater?

   Nel 2010 le persone ospitate nelle 36.727 unità immobiliari delle Ater occupate sono 87.211: in media 2,4 persone per abitazione, con uno spazio pro capite di 39 mq (Treviso 26,5); il 36% degli ospiti hanno più di 60 anni e di questi il 25% sono persone singole di 80 anni e più. Il canone medio mensile pagato dalle famiglie è di 120 euro; il 6,2% delle famiglie nel 2010 è in stato di morosità nei pagamenti del canone (Rovigo 12,6%, Belluno 11,5%, Verona 0,2%). Alle abitazioni libere delle Ater si accede presentando domanda ai bandi di concorso indetti dai comuni, essendo in possesso dei requisiti di disagio abitativo richiesti. Le domande presentate nel 2009 sono state 16.200 (0,8% delle famiglie residenti nel Veneto). Solo il 6,5% delle famiglie che hanno presentato domanda ha avuto assegnato un alloggio, pari a 2,1 assegnazioni per 10.000 abitanti (extracomunitari 2,9). La variabilità delle percentuali di assegnazione rispetto alle domande presentate è molto alta tra le province: dal 3% di Padova al 12% di Belluno.